2017年12月07日 星期四 国内统一刊号:CN51—0098     中国•企业家日报

推行共有产权住房模式应把握的一些关键环节

来源:企业家日报 作者:

  ■ 田焱

  根据客观实际和深化住房制度改革的需要,共有产权住房模式将在部分地区尤其是人口净流入量较大的城市成为租购并举住房制度的重要组成部分。然而要顺利地推行共有产权住房模式,就必须把握住以下一些关键环节。

  第一是应把握住共有产权住房的基本定位。

  这里所指的基本定位主要体现在这样三个方面,一是其质的规定性定位,即它是根据各地的实际情况及需要,共有产权住房模式应是政府政策支持,政府和社会(如开发企业等)建设或筹集,主要面向城镇户籍(包括城市棚户区改造中的)中低及以下收入住房困难家庭和非户籍中连续缴纳城镇职工社会保险一定年限(如3~5年)以上、无自有产权住房家庭,解决其住房困难的产权式住房。二是其制度性定位,即它是为解决在当地居住困难或无住房、有较高收入和较强购置住房与财富积累愿望的当地户籍和非户籍常住且连续缴纳城镇职工社会保险一定年限以上的家庭住房消费需求而设计的一项政策性商品住房制度。三是其功能性定位,即它是城镇住房保障和房地产市场的辅助力量,其主要是满足部分有较强住房消费能力和愿望的消费者一定的改善居住和财富积累需求,故其功能作用实际是助力居民由“基本居住”到“改善居住”的平滑顺利提升,并更多体现的是该房的居住功能和兼具一定的资产功能等作用。

  第二是应把握住该模式所遵循的原则。

  在共有产权住房模式推行过程中,首先应当坚持政府主导(尤其体现在政策支持上),优化市场和保障性住房配置模式、改善住房供给结构、提升供给能力、租售结合,满足不同住房消费需求等原则。同时,更应突出市场化原则,且应将其贯穿于具体共有产权住房建设、分配、后期管理运营和转让全过程,并科学而严格做到这样几点:

  其一,共有产权住房用地出让要完全坚持市场化的原则。这就是强调在坚持“招拍挂”模式的前提下适当修正“招拍挂”的弊端,采取“限房价、竞地价”和“限房价、竞共有产权住房面积”的模式。也就是说,任何开发商都可以参与共有产权住房用地出让的竞拍,但并非完全采取“价高者得”的“招拍挂”模式,而是坚持“招拍挂”的市场化效率前提下,改变“价高者得”的弊端,通过限定房价或者竞争共有产权住房建设面积,避免土地市场泡沫对于房价的拉动、市场预期的改变,让土地回归住房用地的民生属性。

  其二,共有产权住房定价逐步完全与市场房价挂钩。初始销售时,按照购房者与政府(或其他投资建设主体)各自出资比例,确定二者对于共有产权住房的产权拥有比例关系。购房者不可以将自己的产权部分在市场上随意让渡,但可以按照市场价在所定期(如5年)过后让渡给符合条件的购房者,购房者也可以在随后按照市场价格收购政府产权部分而获得全部产权;政府也可以按照市场价回购购房者产权部分,并将房屋再次出售给符合条件的购房者,实施共有产权模式。

  其三,共有产权住房出售对象不仅包括户籍人口,也应逐步扩大至非户籍常住人口。坚持市场化原则的一个重要表征,就是住房购买对象的范围要广泛,不能像原来的经济适用住房、限价房等仅向户籍人口开放,封闭性很强,与市场化大方向相距甚远。为贯彻国家提出的住房保障向非户籍人口覆盖的大方向,同时也为了推进“以人为本”的新型城镇化,共有产权住房有必要逐步向非户籍人口放。

  其四,共有产权住房项目的开发、销售和管理要完全采取市场化的做法。由于土地出让基本的市场化原则,共有产权住房项目也要完全实施市场化的开发、销售和管理,户型设计也要以市场化需求为导向。政府唯一的工作就是将符合购买条件的人群范围基本标准向全社会公布,包括收入水平、住房拥有状况、纳税和社保缴纳状况。城镇居民若想购买共有产权住房,首先了解自己是否符合基本条件,然后到政府相关部门去申请,获得购房券后持券购买。

  除此之外,推行该模式还应坚持因地制宜的原则,即坚持在经济发展、居民收入水平较高,商品房价收入比倍数较高,人口净流入量较大,保障需求旺盛,供给薄弱等大中城市适度增加共有产权住房的比重。

  第三是应把握住创新供应体系。

  从全国各地所具备的相应条件看,在创新共有产权住房供应体系的过程中,应着重突出如下几大环节及其模式选择:

  一是将共有产权住房纳入保障性安居工程建设计划体系和一些新区建设计划之内,根据不同消费者的住房需求,合理确定建设规模;

  二是新立项建设的共有产权住房主要采取多样化的筹集与供应方式;

  三是新建的共有产权住房应执行新的建设面积标准和绿色建筑评价标准;

  四是针对共有产权住房的建设、运营、购买、出租和捐赠等,按照或在国家政策范围内实施新的税收优惠政策,并支持金融机构对共有产权住房购房人提供个人住房按揭贷款,而住房公积金管理中心对符合共有产权购买资格的消费者优先提供贷款支持。

  第四是应把握住申请审核流程的优化。

  共有产权住房应实行诚信申报制度,并进一步简化、规范与优化申请审核流程。其中,尤其应按照每年不低于资格确认总量一定的比例,对共有产权住房购房家庭收入状况进行抽查,对不符合申请条件的,及时退出并记入征信记录。另外,针对共有产权住房申请人的资格确定一定年限,超过年限的,应进行复审。

  第五是应把握住合理确定销售价格与产权份额。

  共有产权住房销售价格最初可实行政府定价或政府与市场均衡定价(即采用成本与资本定价结合的方式),而在中远期则可完全由市场定价(即主要采取资本定价方式)。定价方法与结果,应向社会公布。 例如,在近期共有产权住房购房人和政府(或其他投资建设主体)应按照政府公布价格的一定比例分别出资构成共有产权。购房人可以根据自身支付能力,选择认购销售价格的60%或90%等等。当购房人选择认购销售价格的60%时,购房人出资部分对应产权份额为60%,政府出资部分对应产权份额的40%,以此类推。购房人也可在5年内按照原合同销售价格增购而取得完全产权份额。双方各自拥有的产权比例应在售房合同中予以约定,并在权属登记时注明。

  第六是应把握住配售管理的规范化。

  共有产权住房实行轮候原则。经确认获得共有产权住房购买资格的家庭,由政府(或其他投资建设主体)组织摇号,通过摇号顺序(可设定“优先摇号”选房条件及办法)确定购房人选房顺序。

  第七是应把握住监督管理的严格化。

  在对共有产权住房的监督管理过程中,尤其应对购房人明确违规处理规定。而对政府(包括其他投资建设服务主体)相关工作人员严明相应的法律责任,形成完整而严格的约束机制。